01Die 65-%-EE-Pflicht entfällt (bisher § 71 und §§ 71b–71p GEG; künftig gestrichen, neuer Rahmen: §§ 42 ff. GModG)

Ein zentrales Element des Gesetzesbeschlusses ist die Streichung der bisherigen Heizungsregelungen des GEG. Die Regelungen des § 71 sowie der §§ 71b bis 71p und § 72 GEG werden gestrichen. Damit entfällt die bisherige pauschale Vorgabe, dass neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen müssen.

Damit verschiebt sich die Systematik: Nicht mehr eine einheitliche 65-%-Anforderung entscheidet über die Zulässigkeit einer neuen Heizung. Stattdessen enthält § 42 GModG einen technologieoffenen Katalog möglicher Heizungsoptionen. Dazu gehören Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Wasserstofflösungen, Wärmepumpen-Hybridheizungen, Solarthermie-Hybridheizungen, hocheffiziente KWK-Anlagen, Stromdirektheizungen, Wärmenetzanschlüsse und andere innovative Heizungslösungen.

Neu gegenüber dem Referentenentwurf ist insbesondere die Aufnahme der hocheffizienten KWK-Anlage als eigene Option in § 42 Abs. 2 Nummer 7. Außerdem wurde der Verweis in § 42 Abs. 1 bereinigt: Maßgeblich sind nun die §§ 43 bis 46.

Durch die Streichung der §§ 71b bis 71p entfallen zahlreiche Sonder- und Übergangssysteme aus dem bisherigen GEG, etwa zu Wärmenetzgebieten, Wasserstoffnetzen, Etagenheizungen, Hallenheizungen und Wohnungseigentümergemeinschaften. Auch die bisherige Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen wird nicht fortgeführt.

Besonders wichtig ist außerdem § 72 GEG: Mit dessen Streichung entfällt das bisherige Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel und das gesetzliche Verbot, Heizkessel ab 2045 mit fossilen Brennstoffen zu betreiben. Das bedeutet aber nicht, dass fossile Heizungen langfristig kostenneutral bleiben. CO₂-Kosten, Netzentgelte, die Bio-Treppe, die künftige Grüngas-/Grünheizölquote und die Entwicklung der Brennstoffmärkte bleiben zentrale wirtschaftliche Faktoren.

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02Neue „Bio-Treppe“ für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen (neu: § 43 GModG)

Wer eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe einsetzen. Die Pflicht bezieht sich auf neue Anlagen dieser Brennstoffarten.

Als klimafreundliche Brennstoffe nennt die beschlossene Fassung Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate. Die Wasserstoffdefinitionen wurden gegenüber dem Referentenentwurf präzisiert: Bei blauem, orangem und türkisem Wasserstoff ist jeweils ein Mindestschwellenwert von 70 % Treibhausgasminderung gegenüber fossilen Vergleichswerten verankert.

Wichtig: Artikel 2 passt die Nachweis- und Berechnungslogik nach sechs Monaten nochmals an. Dann verweisen Biomethan, biogenes Flüssiggas und Bioöl systematisch auf die neuen Absätze des § 22. Bei Bioöl wird ausdrücklich ergänzt, dass die Anforderungen des § 22 Absatz 4 einzuhalten sind.

Neu gegenüber dem Referentenentwurf ist außerdem die 12-Monats-Regel bei irreparablem Heizungsausfall. Wird eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung wegen eines irreparablen Ausfalls neu eingebaut, gelten Übergangsregeln: Im Zeitraum vom 1. Januar 2028 bis 31. Dezember 2028 greift die Pflicht erst nach zwölf Monaten; ab 2029 bleibt eine zum Ausfallzeitpunkt bestehende Pflicht für zwölf Monate auf dem bisherigen Stand und wird danach auf die dann geltende Stufe angepasst.

Diese Regelung ersetzt die bisherige 65-%-Regel nicht eins zu eins. Bei der 65-%-Regel ging es um den Anteil erneuerbarer Energien oder unvermeidbarer Abwärme an der bereitgestellten Wärme. Bei der Bio-Treppe geht es dagegen um einen stufenweise steigenden Anteil bestimmter klimafreundlicher Brennstoffe bei neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen.

Wirtschaftlich wichtig: Die Gesetzesbegründung weist darauf hin, dass die mittelbaren Kosten der Bio-Treppe aktuell nicht belastbar beziffert werden können. Unsicher sind vor allem die künftige Nachfrage, Verfügbarkeit, Produktionskapazitäten, Importmöglichkeiten und Preise biogener Brennstoffe. Genau deshalb sollte die Bio-Treppe in Beratung und Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht nur rechtlich, sondern auch als Kosten- und Beschaffungsrisiko betrachtet werden.

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03Grüngas-/Grünheizölquote wird zusätzlich gesetzlich vorbereitet (neu: § 42a GModG)

Eine wichtige Änderung gegenüber dem Referentenentwurf ist der neue § 42a GModG. Danach muss die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz zur Grüngas-/Grünheizölquote vorlegen.

Dieses noch gesondert vorzulegende Gesetz soll die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die zur Wärmeversorgung von Gebäuden in Verkehr gebrachten Brennstoffe ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Damit wird die 2045-Perspektive nicht mehr primär über ein Kesselbetriebsverbot in § 72 GEG geregelt, sondern über eine vorgelagerte Brennstoff- und Marktlogik.

Wichtig für die Beratung: § 42a enthält selbst noch nicht die Einzelheiten der Quote, sondern die Verpflichtung zur Vorlage eines weiteren Gesetzes. Die bereits festgelegte Bio-Treppe nach § 43 und die noch auszugestaltende Grüngas-/Grünheizölquote müssen deshalb klar voneinander getrennt werden.

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04Solarthermie und Wärmerückgewinnung können die Bio-Treppe erfüllen (neu: § 43 Abs. 3 und 4 sowie § 44 GModG)

Solarthermie bleibt eine wichtige Erfüllungsoption. Die Pflicht nach § 43 Abs. 1 kann durch eine solarthermische Anlage erfüllt werden. Für den Zeitraum vom 1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2034 gelten dafür feste Mindestflächen.

Soll Solarthermie mit einem höheren Anteil als 15 % auf die Pflicht angerechnet werden, ist der Anteil durch eine fachkundige Person nach § 88 oder durch eine Unternehmererklärung nachzuweisen. Die Unternehmererklärung ist eine wesentliche Praxis-Erleichterung gegenüber dem Referentenentwurf.

Neu hinzugekommen ist außerdem die raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung. Auch sie kann die Pflicht nach § 43 Abs. 1 erfüllen. Für den Zeitraum 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn der Wärmerückgewinnungsgrad mindestens 73 % erreicht, die Leistungszahl mindestens 10 beträgt und die Lüftungsanlage die gesamte Fläche des Gebäudes versorgt.

Wird eine solarthermische Anlage mit Flüssigkeiten als Wärmeträger genutzt, müssen die Kollektoren oder das System nach § 44 GModG mit dem europäischen Prüfzeichen Solar Keymark zertifiziert sein, solange keine verpflichtende CE-Kennzeichnung nach einschlägigem EU-Durchführungsrecht gilt.

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05Wärmepumpen-Hybridheizungen, Biomasse-Hybridheizungen und KWK (neu: § 42, § 43 Abs. 5 und § 45 GModG)

Der Gesetzesbeschluss hat die Hybridregelungen gegenüber dem Referentenentwurf deutlich verändert. Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung kommt es nun nicht mehr allein auf den bivalent-parallelen Betrieb mit Vorrang für die Wärmepumpe an. Maßgeblich ist die Leistung der Wärmepumpe.

Die Anforderung aus § 43 Abs. 1 gilt als erfüllt, wenn die Leistung der Wärmepumpe am Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht. Bei bivalent alternativem Betrieb sind mindestens 40 % erforderlich.

Bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder bei Nichtwohngebäuden ist erst im Zeitraum nach dem 31. Dezember 2039 ein Nachweis durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung erforderlich, wenn ein höherer Anteil als 30 % über die Wärmepumpe angerechnet werden soll. Für andere Betriebsweisen der Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Nachweispflicht ab dem 1. Januar 2029.

Auch Biomasse-Hybridheizungen bleiben eine Erfüllungsoption. Eine Biomasse-Hybridheizung besteht aus einer Heizungsanlage zur Nutzung fester Biomasse in Kombination mit einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasfeuerung. Die Nachweisgrenze wurde gegenüber dem Referentenentwurf ebenfalls auf mindestens sechs Wohnungen oder Nichtwohngebäude angehoben. Ein Nachweis ist nach dem 31. Dezember 2034 erforderlich, wenn mehr als 15 % auf die Pflicht angerechnet werden sollen.

Bei fester Biomasse wurde die Formulierung geändert: Zulässig ist die Nutzung in einem Biomasseofen mit Wasser als Wärmeträger oder in einem Biomassekessel. Die im Referentenentwurf enthaltene ausdrückliche Anforderung „automatisch beschickt“ sowie der Verweis auf die Verordnung (EU) 2023/1115 stehen in der beschlossenen Fassung des § 45 Abs. 1 nicht mehr.

Zusätzlich neu: § 42 nennt die hocheffiziente KWK-Anlage ausdrücklich als Option für den Ersatz einer Heizungsanlage, sofern sie gebäudeintegriert oder gebäudenah und netzintegriert ist.

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06Stromdirektheizungen nur bei sehr gutem Wärmeschutz (neu: § 10 Abs. 4 und § 46 GModG)

Stromdirektheizungen bleiben möglich, aber nur bei sehr gutem baulichem Wärmeschutz. Im Neubau mit Wohnungen dürfen sie nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn die Anforderungen nach den §§ 16 und 19 um mindestens 45 % unterschritten werden.

Im Bestand ist der Einbau in Gebäuden mit Wohnungen nur zulässig, wenn der bauliche Wärmeschutz die Anforderungen um mindestens 30 % unterschreitet. Ausgenommen sind selbstgenutzte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen.

Neu gegenüber dem Referentenentwurf: § 46 Abs. 2 stellt klar, dass die Bestandsanforderung nicht beim Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung anzuwenden ist.

Bei Nichtwohngebäuden bleiben Sonderfälle relevant, etwa Gebäudezonen mit mehr als 4 m Raumhöhe, die durch dezentrale Gebläse- oder Strahlungsheizungen beheizt werden.

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07Gebäudeautomation wird für mehr Nichtwohngebäude Pflicht (neu: § 56 GModG; bisher § 71a GEG)

Die bisherige Regelung der Gebäudeautomation wird in § 56 GModG überführt. Für betroffene Nichtwohngebäude sinkt die maßgebliche Leistungsschwelle auf mehr als 70 kW; die Nachrüstung muss grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2029 erfolgen. Voraussetzung bleibt, dass die Ausrüstung technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.

Zum Vergleich: Die bisher bekannte Schwelle lag bei mehr als 290 kW. Die Absenkung auf 70 kW führt dazu, dass künftig deutlich mehr Bürogebäude, Verwaltungsgebäude, Schulen, Gewerbeimmobilien und andere Nichtwohngebäude betroffen sein können.

Das System muss unter anderem Energieverbräuche kontinuierlich überwachen, protokollieren, analysieren und deren Anpassung ermöglichen. Außerdem muss es Anforderungswerte zur Energieeffizienz aufstellen, Effizienzverluste erkennen, Betreiber über Verbesserungsmöglichkeiten informieren, eine herstellerunabhängige Datenschnittstelle bereitstellen und die Raumklimaqualität überwachen.

Für neue Nichtwohngebäude gelten zusätzliche Anforderungen: Bei Anlagen mit mehr als 290 kW muss das System mindestens dem Automationsgrad B nach DIN/TS 18599-11:2025-10 entsprechen; bei mehr als 70 kW mindestens dem Automationsgrad C. Außerdem ist ein technisches Inbetriebnahme-Management einschließlich Einregelung vorgesehen.

Ergänzend werden die Inspektionsregeln erweitert: Anlagen mit mehr als 70 kW, einschließlich bestimmter Lüftungsanlagen, sind wiederkehrend alle fünf Jahre zu inspizieren; Anlagen zwischen mehr als 12 kW und bis 70 kW alle zehn Jahre.

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08Neue Berechnungsgrundlagen und Primärenergiefaktoren (neu: §§ 20–22 GModG und Anlage 4)

Mit Artikel 2 des GModG werden technische Grundlagen angepasst. Die Berechnung des Energiebedarfs wird auf die DIN/TS 18599:2025-10 umgestellt. Für den sommerlichen Wärmeschutz ist die DIN 4108-2:2026-05 vorgesehen; für Mindestwärmeschutz wird zugleich DIN 4108-3:2024-03 eingebunden. Die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen werden über die DIN SPEC 91606:2026-07 verankert.

Beim Referenzgebäude wird ein baubares, technologieneutraleres Referenzgebäude eingeführt. Der Referenzwärmeerzeuger wird mit einem Gesamt-Primärenergiefaktor von fₚ,tot = 0,75 bis Ende 2029 und fₚ,tot = 0,70 ab dem 1. Januar 2030 bewertet.

Künftig wird stärker auf die Gesamt-Primärenergie inklusive erneuerbarer Anteile abgestellt.

Für die Bilanzierung besonders relevant: Netzstrom wird künftig mit 1,5 bewertet; biogene Brennstoffe und Fernwärme liegen in der Grundsystematik bei 0,7.

• Fossile Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas und Flüssiggas bleiben bei 1,1.
• Netzbezogener Strom wird von 1,8 auf 1,5 abgesenkt.
• Biogene Brennstoffe, darunter Biogas, Biomethan, biogenes Flüssiggas, Bioöl und feste Biomasse, werden einheitlich mit 0,7 bewertet.
• Fernwärme erhält einen Standardwert von 0,7; veröffentlichte Versorgerwerte bleiben möglich, müssen aber nach der neuen Systematik ermittelt werden.

Für gemischt genutzte Gebäude ist zusätzlich wichtig: Die bisherige Sonderlogik aus § 106 GEG wird nicht fortgeführt. Mischnutzungen werden künftig stärker über die Einordnung des Gesamtgebäudes und die Zonierung nach DIN/TS 18599 abgebildet.

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09Neue Sanierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (neu: § 40 und § 41 GModG)

Ein weiterer großer Themenblock betrifft die Zwangssanierung für bestehende Nichtwohngebäude. Der neue § 40 GModG setzt die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie zu den energetisch schlechtesten Nichtwohngebäuden um. Eigentümer müssen mit geeigneten Maßnahmen dafür sorgen, dass die Gesamtenergieeffizienz bestimmte Schwellenwerte nicht überschreitet.

Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung darf ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudewerts betragen. Für die Referenzberechnung ist abweichend von Anlage 2 stets der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen.

Die Anforderungen gelten als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde, mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 gebracht wurde, überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe beheizt wird oder mit Fernwärme versorgt wird.

Ausnahmen sind vorgesehen, wenn die Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Außerdem gibt es Ausnahmen etwa für Gebäude, die abgerissen werden sollen, für aufgegebene Betriebsgelände, Nutzungsänderungen, umfassende Sanierungen, Baudenkmäler, bestimmte Industrie-, Werkstatt- und landwirtschaftliche Gebäude, kleine freistehende Gebäude sowie Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung.

§ 41 GModG regelt den Nachweis. Dieser ist auf Verlangen der zuständigen Behörde zu führen und kann anhand eines Energieausweises oder in anderer geeigneter Weise erfolgen. Ein älterer Energiebedarfsausweis kann nur eingeschränkt als Nachweis dienen: bis Ende 2032 bei maximal dem 0,5-Fachen des Skalenendwerts und ab 2033 bei maximal dem 0,4-Fachen.

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10Energieausweise werden digitaler, detaillierter und methodisch enger gefasst (neu: §§ 79–88 GModG; EPBD-Umsetzung)

Die beschlossene Fassung ordnet das Energieausweisrecht neu, ohne alle bisherigen Grundsätze aufzugeben:

• Der Energieausweis dient weiterhin der Information und – soweit gesetzlich vorgesehen – dem Nachweis der Gesamtenergieeffizienz.
• Neue Ausweise sind grundsätzlich digital und maschinenlesbar auszustellen; auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers ist zusätzlich eine Papierfassung auszustellen.
• Ein Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ist künftig nur für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
• Der Verbrauch ist nach Energieträgern differenziert jährlich über zwei Jahre zu erfassen; die jüngste Abrechnungsperiode muss einbezogen sein.
• Für ein Nichtwohngebäude ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 erforderlich.
• Bei einem Gebäude mit Wohn- und Nichtwohnnutzung scheidet der Verbrauchsausweis grundsätzlich aus, solange das Gebäude nicht ausschließlich Wohnzwecken dient.

Klassenskala: Die bisher vermutete Umstellung der Wohngebäudeskala auf A bis G ist in der beschlossenen Fassung nicht enthalten. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala A+ bis H nach Anlage 10 bestehen. Neu eingeführt werden eigene Energieeffizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude nach Anlage 10a. In Klasse A dürfen nur Nichtwohngebäude ohne fossile Emissionen am Standort eingestuft werden.

Mehr Anlässe und klare Informationspflichten: Ein gültiger Energieausweis ist nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei Vermietung, Verpachtung, Leasing und künftig ausdrücklich bei der Verlängerung solcher Verträge relevant. Er ist potenziellen Vertragspartnern rechtzeitig vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude kommen Ausstellungs- und Aushangpflichten hinzu.

Mehr Inhalte: Der Ausweis enthält unter anderem Angaben zu Primär-, End- und Nutzenergie, betriebsbedingten Treibhausgasemissionen, am Standort erzeugter erneuerbarer Energie, Reaktionsfähigkeit auf externe Signale, Niedertemperaturfähigkeit des Wärmeverteilungssystems sowie Modernisierungsempfehlungen. Ab 2028 beziehungsweise 2030 wird bei Neubauten zudem der Bericht zu den Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen Teil des Energieausweises.

Baudenkmäler und Alt-Ausweise: Die bisherige pauschale Ausnahme für Baudenkmäler im Energieausweisrecht wird nicht fortgeführt. Das Gesetz erklärt bereits ausgestellte Energieausweise jedoch nicht pauschal für ungültig. Ihre weitere Verwendung richtet sich nach der gesetzlichen Gültigkeitsdauer und den Übergangsvorschriften des § 112; alte Skalen und Bezeichnungen können daher noch im Markt vorkommen.

Weiterführende Einordnungen finden sich bei der Energie-Effizienz-Expertenliste und im weiterhin hilfreichen Überblick von Zukunft Altbau. Für die konkrete Ausstellung ist jedoch stets die beschlossene Gesetzesfassung einschließlich Übergangsvorschriften maßgeblich.

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11Gemischt genutzte Gebäude: bisheriger § 106 GEG entfällt (alt: § 106 GEG; neu: Zonierung, § 20/§ 21 und Energieausweis-Systematik)

Für gemischt genutzte Gebäude verschiebt sich die gesetzliche Systematik. Der bisherige § 106 GEG regelte, wann Teile eines Wohngebäudes getrennt als Nichtwohngebäude und Teile eines Nichtwohngebäudes getrennt als Wohngebäude zu behandeln waren. Diese Vorschrift wird durch die neue Systematik ersetzt.

Der neue § 106 GModG hat einen völlig anderen Inhalt: Er regelt künftig die Solarenergie in Gebäuden. Die Behandlung gemischt genutzter Gebäude wandert nicht einfach in gleicher Form an eine andere Stelle, sondern wird stärker in die Berechnungssystematik integriert.

Handelt es sich um ein gemischt genutztes Gebäude, sind die Begriffsbestimmungen entscheidend: Wird das Gebäude überwiegend zum Wohnen genutzt, gilt es als Wohngebäude; ansonsten liegt ein Nichtwohngebäude vor. Abweichende Nutzungsanteile werden rechnerisch über die DIN/TS 18599:2025-10 und die dort vorgesehenen Nutzungszonen abgebildet.

Praktisch besonders bedeutsam ist die Verbindung zum Energieausweis: Da der Verbrauchsausweis künftig nur noch für ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude zulässig ist, benötigen klassische Mischgebäude, etwa Erdgeschoss-Gewerbe mit Wohnungen darüber, regelmäßig einen bilanzierten Energieausweis nach § 81.

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12Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen (LCA) bei Neubauten (neu: § 7 Abs. 5, § 85, § 88b, § 88c GModG und DIN SPEC 91606)

Neu ist die stärkere Berücksichtigung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen. Ab dem 1. Januar 2028 müssen sie bei Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche ermittelt werden; ab dem 1. Januar 2030 gilt dies für alle Neubauten.

Die Ermittlung erfolgt auf Grundlage des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials. Der Wert ist als Masse in Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter Bilanzbezugsfläche und Jahr anzugeben. Grundlage ist eine Ökobilanzierung nach den Bilanzierungsregeln des Anhangs A der DIN SPEC 91606:2026-07.

Als Datengrundlage sind die vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen bekannt gemachten Datengrundlagen und Arbeitshilfen zu verwenden. Zusätzlich kann die vom BMWSB bereitgestellte nationale Referenzdatenbank genutzt werden; praktisch ist hier insbesondere die ÖKOBAUDAT relevant.

Die Ergebnisse werden in einem Bericht zur Treibhausgas-Bilanz im Lebenszyklus ausgewiesen. Dieser Bericht ist ein unselbständiger Teil, der der Angabe der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen im Energieausweis dient. Berücksichtigt werden nach § 85 die Lebenszyklusphasen von der Herstellung bis zum Rückbau des Gebäudes, also die Phasen A bis C.

Auch die Ausstellungsberechtigung wird geregelt. Zur Ausstellung eines solchen Berichts ist eine erfolgreich abgeschlossene Fortbildung im Bereich der angewandten Ökobilanz für Gebäude erforderlich. Zusätzlich muss die Person zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt, bauvorlageberechtigt oder nach Landesrecht zur Erstellung eines solchen Berichts berechtigt sein.

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13Neue bundesweite Solarpflichten (neu: § 106 GModG)

Der neue § 106 GModG führt stufenweise bundesweite Solarpflichten ein. Bereits bei der Konzeption eines Neubaus muss das Potenzial zur Erzeugung von Solarenergie anhand der Sonneneinstrahlung am Standort optimiert werden. Als Solarenergieanlage kommen insbesondere Photovoltaik, Solarthermie oder eine Kombination in Betracht.

Die Pflicht gilt nicht, soweit die Errichtung einer Solarenergieanlage technisch unmöglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Außerdem sind die Solarregelungen nicht anzuwenden, wenn für das Gebäude Maßnahmen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind. Weitergehende landesrechtliche Anforderungen bleiben möglich.

Wichtig ist die begriffliche Verschiebung: Der neue § 106 ist nicht mehr die Vorschrift für gemischt genutzte Gebäude. Er wird zur zentralen Vorschrift für Solarenergie in Gebäuden.

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14Nullemissionsgebäude ab 2028 und 2030 (neu: § 10a ab 2028 und § 10 ab 2030; Artikel 3 und 4)

Mit dem GModG wird das Nullemissionsgebäude eingeführt. Ab 1. Januar 2028 gilt der Standard für neue öffentliche Nichtwohngebäude mit Behördennutzung; ab 1. Januar 2030 für alle Neubauten.

Ein Nullemissionsgebäude ist ein Gebäude mit sehr hoher Gesamtenergieeffizienz, das keine Energie oder eine sehr geringe Energiemenge benötigt, keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursacht und keine oder eine sehr geringe Menge an betriebsbedingten Treibhausgasemissionen verursacht.

In der gesetzlichen Anforderung bedeutet das: Das Gebäude muss den Gesamtenergiebedarf nach den Neubauvorgaben einhalten, Energieverluste durch baulichen Wärmeschutz vermeiden und am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen. „Am Standort“ meint das Gebäude selbst oder das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet.

Für den Neubau ab 2030 bedeutet das: Fossile Einzelheizungen am Gebäude selbst werden mit dem neuen Standard grundsätzlich nicht mehr vereinbar sein. Für Neubauten bis Ende 2029 bleiben Sonderfragen bei § 43 und der Bio-Treppe relevant; ab 2030 verschiebt sich der Fokus dagegen auf emissionsfreie Wärmeversorgung am Standort.

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15Mieterschutz und Kostenverteilung (Änderung CO₂KostAufG und BGB)

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Mieterschutz. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz wird erweitert und künftig auch auf bestimmte Betriebskosten beim Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 GModG in Wohnraummietverhältnissen angewendet.

Bei Einbau und Betrieb einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 Abs. 1 GModG ermittelt der Vermieter in der jährlichen Heizkostenabrechnung für Bestandsgebäude insbesondere:

• ab dem 1. Januar 2028 die für die Belieferung mit Gas angefallenen Netzentgelte,
• ab dem 1. Januar 2029 die Kosten des verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffanteils,
• ab dem 1. Januar 2028 die CO₂-Kosten in der speziellen hälftigen Verteilungslogik.

Vermieter und Mieter tragen die erfassten Kosten grundsätzlich jeweils zur Hälfte. Beim verpflichtend anteilig einzusetzenden Brennstoff ist die hälftige Teilung auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 % am Gesamtverbrauch begrenzt.

Neu gegenüber dem Referentenentwurf ist § 3a: Brennstofflieferanten dürfen keinen nicht sachlich gerechtfertigten Preisbestandteil für den verpflichtenden Brennstoffanteil erheben. Das Bundeskartellamt kann dies bei Anfangsverdacht prüfen und Rückerstattungen anordnen.

Außerdem wurde mit § 5d eine Härtefallregel für Vermieter aufgenommen. Sie kann insbesondere bei Vermietern mit nicht mehr als sechs Wohnungen, niedriger Miete und Gebäuden der Effizienzklasse G oder H relevant werden. In engen Fällen muss der Vermieter dann abweichend nur die CO₂-Kosten nach der allgemeinen Regelung tragen.

Für Neubauten gilt die Kostenverteilung nach § 5b entsprechend für Wohnraummietverhältnisse in Gebäuden, die bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden.

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16GEIG: Ladeinfrastruktur für Gebäude wird ausgeweitet (Artikel 7: Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes)

Das GModG ändert nicht nur das Gebäudeenergierecht, sondern auch das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG). Neu definiert werden unter anderem intelligentes Laden, isolierte Kleinstnetze, Ladepunkt, Stellplatz und Vorverkabelung. Ladepunkte, die nach Inkrafttreten von Artikel 7 errichtet oder ersetzt werden, müssen intelligentes Laden auf interoperable Weise ermöglichen.

Für neue Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen gilt: Mindestens jeweils 50 % der barrierefreien und nicht barrierefreien Stellplätze sind vorzuverkabeln; die übrigen Stellplätze benötigen Leitungsinfrastruktur. Zusätzlich ist mindestens ein Ladepunkt zu errichten.

Für neue Nichtwohngebäude mit mehr als fünf Stellplätzen gilt: mindestens jeweils 50 % Vorverkabelung, Leitungsinfrastruktur für die übrigen Stellplätze und mindestens ein Ladepunkt je fünf Stellplätze. Bei überwiegender Verwaltungs-, Kommunikations- oder Organisationsnutzung ist mindestens ein Ladepunkt je zwei Stellplätze erforderlich.

Bei größeren Renovierungen bestehender Gebäude gelten entsprechende Anforderungen, wenn der Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur betroffen ist. Für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen gilt ab dem 1. Januar 2027: ein Ladepunkt für jeden zehnten Stellplatz oder mindestens jeweils 50 % Leitungsinfrastruktur. Öffentliche Nichtwohngebäude mit Behördennutzung müssen ab dem 1. Januar 2033 mindestens jeweils 50 % Vorverkabelung vorhalten.

Bei öffentlich zugänglichen Stellplätzen kann die Pflicht alternativ über öffentlich zugängliche Ladepunkte erfüllt werden: Bei neuen oder renovierten Nichtwohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen ist eine Ladeleistung von 2,2 kW je öffentlich zugänglichem Stellplatz maßgeblich; bei bestehenden Nichtwohngebäuden mit mehr als 20 Stellplätzen sind es 1,1 kW je öffentlich zugänglichem Stellplatz.

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17Was bedeutet das für Eigentümer in der Praxis?

Das GModG bringt mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik, erhöht aber zugleich die Anforderungen an Planung und Wirtschaftlichkeitsprüfung. Vor einer Beauftragung sollten Gebäudetechnik, Gebäudehülle, Förderbedingungen und erforderliche Nachweise gemeinsam geprüft werden.

Für viele Bestandsgebäude kann eine Wärmepumpe weiterhin eine sehr gute Lösung sein, insbesondere bei niedrigen Vorlauftemperaturen oder wenn diese durch Heizkörpertausch und Hüllmaßnahmen erreichbar sind. Hybridheizungen können im Einzelfall ein Übergangspfad sein, sollten aber auf einen dauerhaft hohen erneuerbaren Wärmeanteil ausgelegt werden.

Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen bleiben grundsätzlich möglich. Wegen Bio-Treppe, angekündigter Grüngas-/Grünheizölquote, CO₂-Kosten, Netzentgelten, Brennstoffverfügbarkeit und mietrechtlicher Kostenverteilung ist jedoch eine belastbare Vollkostenrechnung über die gesamte Nutzungsdauer unverzichtbar.

Bei Nichtwohngebäuden sollten zusätzlich Gebäudeautomation, Sanierungsschwellen, Solarpflichten, neue Energieausweise, LCA und GEIG gemeinsam in eine langfristige Gebäudestrategie aufgenommen werden. Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die Einordnung und Zonierung frühzeitig zu klären.

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18Fazit

Das GModG ordnet das Gebäudeenergierecht grundlegend neu. Die pauschale 65-%-EE-Pflicht wird durch einen technologieoffenen Heizungsrahmen ersetzt. Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen tritt an ihre Stelle die stufenweise Bio-Treppe ab 2029; Solarthermie, Wärmerückgewinnung, Hybridlösungen, Biomasse, Wärmepumpen, Wärmenetze und hocheffiziente KWK erhalten klar definierte Rollen.

Mehr Wahlfreiheit bedeutet nicht automatisch eine wirtschaftlich bessere Entscheidung. Entscheidend sind die Gesamtkosten über die Nutzungsdauer, die künftige Verfügbarkeit klimafreundlicher Brennstoffe, CO₂-Kosten, Netzentgelte, Gebäudehülle, Vorlauftemperaturen und mögliche Wärmenetz- oder Solarlösungen. Besonders bei neuen Gas- und Ölheizungen ist deshalb eine belastbare Szenario- und Vollkostenrechnung erforderlich.

Die Reform reicht deutlich über die Heizung hinaus: Nichtwohngebäude müssen neue Sanierungsschwellen und Anforderungen an die Gebäudeautomation beachten. Energieausweise werden digitaler und bei Nichtwohngebäuden neu klassifiziert. Hinzu kommen stufenweise Solarpflichten, Lebenszyklus-Bilanzen, Nullemissionsgebäude und erweiterte Vorgaben zur Ladeinfrastruktur.

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