01Die 65-%-EE-Pflicht soll entfallen (bisher § 71 und §§ 71b–71p GEG; künftig gestrichen, neuer Rahmen: §§ 42 ff. GModG)

Ein zentrales Element des Kabinettsentwurfs ist die Streichung der bisherigen Heizungsregelungen des GEG. Die Regelungen des § 71 sowie der §§ 71b bis 71p und § 72 GEG sollen gestrichen werden. Damit entfällt die bisherige pauschale Vorgabe, dass neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen müssen.

Damit verschiebt sich die Systematik: Nicht mehr eine einheitliche 65-%-Anforderung entscheidet über die Zulässigkeit einer neuen Heizung. Stattdessen enthält § 42 GModG einen technologieoffenen Katalog möglicher Heizungsoptionen. Dazu gehören unter anderem Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Wärmenetze, Stromdirektheizungen, Hybridheizungen sowie weiterhin Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen.

Durch die Streichung der §§ 71b bis 71p entfallen zugleich zahlreiche Sonder- und Übergangssysteme, etwa zu Wärmenetzgebieten, Wasserstoffnetzen, Etagenheizungen, Hallenheizungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Übergangsfristen nach Havarien. Auch die bisherige Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen wird im Entwurf nicht fortgeführt.

Besonders wichtig ist außerdem § 72 GEG: Mit dessen Streichung sollen das bisherige Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel und das Verbot, Heizkessel ab 2045 mit fossilen Brennstoffen zu betreiben, wegfallen. Das bedeutet aber nicht, dass fossile Heizungen langfristig kostenneutral bleiben. CO₂-Kosten, Netzentgelte, die Bio-Treppe und die Entwicklung der Brennstoffmärkte bleiben zentrale wirtschaftliche Faktoren.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

02Neue „Bio-Treppe“ für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen (neu: § 43 GModG)

Wer nach Inkrafttreten des Gesetzes in ein bestehendes Gebäude eine neue Heizungsanlage einbaut, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, muss nach dem geplanten § 43 GModG ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe einsetzen. Die Pflicht bezieht sich also auf neue Anlagen dieser Brennstoffarten und nicht auf jede beliebige Heizungsmodernisierung.

Auch im Neubau ist die zeitliche Systematik wichtig: Bis zum 31. Dezember 2029 verweist § 10 GModG für neu zu errichtende Gebäude auf die Maßgaben der §§ 42 bis 45. Neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen können daher nur in diesem Übergangsrahmen betrachtet werden. Ab dem 1. Januar 2030 gilt für alle neu zu errichtenden Gebäude der Standard des Nullemissionsgebäudes; am Standort dürfen dann keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht werden. Für neue öffentliche Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand und mit Behördennutzung soll dieser Standard bereits ab dem 1. Januar 2028 greifen.

Als klimafreundliche Brennstoffe nennt der Entwurf Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate. Für Biomethan und biogenes Flüssiggas verlangt die Begründung eine reale Zuordnung über ein Massebilanzverfahren. Für den klimafreundlichen Brennstoffanteil soll der CO₂-Preis nicht anfallen; die künftige Grüngas- und Grünheizölquote, die an die Inverkehrbringer gerichtet sein soll und 2028 starten soll, wird auf die Bio-Treppe angerechnet.

Diese Regelung ersetzt die bisherige 65-%-Regel nicht eins zu eins. Bei der 65-%-Regel ging es um den Anteil erneuerbarer Energien oder unvermeidbarer Abwärme an der bereitgestellten Wärme. Bei der Bio-Treppe geht es dagegen um einen stufenweise steigenden Anteil bestimmter klimafreundlicher Brennstoffe bei neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen.

Der Kabinettsentwurf weist selbst darauf hin, dass die mittelbaren Kosten der Bio-Treppe aktuell nicht belastbar beziffert werden können. Unklar sind insbesondere künftige Nachfrage, Verfügbarkeit, Produktionskapazitäten, Importmöglichkeiten und Preise biogener Brennstoffe. Eine neue Gas- oder Ölheizung bleibt damit rechtlich möglich, kann aber wirtschaftlich riskanter werden, wenn die benötigten Brennstoffanteile teuer oder knapp sind.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

03Solarthermie kann die ersten Stufen der Bio-Treppe ersetzen (neu: § 43 Abs. 3 und § 44 GModG)

Besonders relevant ist die geplante Anerkennung von Solarthermie. Bei einer Solarthermie-Hybridheizung, also einer solarthermischen Anlage in Kombination mit einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasfeuerung, greift die Pflicht aus § 43 Abs. 1 (Bio-Treppe) im Zeitraum vom 1. Januar 2029 bis zum 31. Dezember 2034 nicht, wenn die Solarthermieanlage bestimmte Mindestflächen erreicht (Alternative zur Bio-Treppe).

Bis Ende 2034 liegt die Bio-Treppe bei maximal 15 %. Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung mit ausreichend dimensionierter Solarthermie kombiniert, muss in diesem Zeitraum die 10-%- bzw. 15-%-Stufe nicht zusätzlich über Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoffderivate erfüllen.

Ab 2035 steigt die Bio-Treppe auf 30 %. Soll Solarthermie dann mit mehr als 15 % angerechnet werden, muss durch eine fachkundige Person nach § 88 nachgewiesen werden, welchen Anteil die solarthermische Anlage tatsächlich an der von der Hybridheizung bereitgestellten Wärme erzeugt. Damit wird der pauschale Flächennachweis ab 2035 durch einen stärker ertragsbezogenen Nachweis ergänzt.

Wird eine solarthermische Anlage mit Flüssigkeiten als Wärmeträger genutzt, müssen die Kollektoren oder das System nach § 44 GModG mit dem europäischen Prüfzeichen Solar Keymark zertifiziert sein, solange keine verpflichtende CE-Kennzeichnung nach einschlägigem EU-Durchführungsrecht gilt.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

04Wärmepumpen-Hybridheizungen und Biomasse-Hybridheizungen (neu: § 43 Abs. 4–6 und § 45 GModG)

Neben Solarthermie können auch Hybridheizungen eine wichtige Rolle spielen. Wird eine Wärmepumpen-Hybridheizung eingebaut, also eine elektrisch angetriebene Wärmepumpe in Kombination mit einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasfeuerung, gilt die Pflicht nach § 43 Abs. 1 (Bio-Treppe) als erfüllt, wenn die Anlage für Raumwärme und Warmwasser bivalent parallel mit Vorrang für die Wärmepumpe betrieben wird.

Bei Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen und bei Nichtwohngebäuden ist ab 2035 ein Nachweis durch eine fachkundige Person erforderlich, wenn mehr als 15 % der Pflicht über die Wärmepumpe angerechnet werden sollen. Für andere Betriebsweisen der Wärmepumpen-Hybridheizung ist dieser Nachweis bereits ab 2029 erforderlich.

Auch Biomasse-Hybridheizungen werden im Entwurf als Erfüllungsoption vorgesehen. Eine Biomasse-Hybridheizung besteht aus einer Heizungsanlage zur Nutzung fester Biomasse in Kombination mit einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasfeuerung. Bei Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen und bei Nichtwohngebäuden wird nach 2034 ebenfalls ein Fachkundennachweis relevant, wenn ein Anteil von mehr als 15 % angerechnet werden soll.

Für Eigentümer kann eine Hybridlösung sinnvoll sein, wenn das Gebäude noch nicht optimal für einen reinen Wärmepumpenbetrieb vorbereitet ist. Langfristig sollte aber geprüft werden, ob Gebäudehülle, Heizflächen und Systemtemperaturen so angepasst werden können, dass der fossile Anteil möglichst gering bleibt.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

05Stromdirektheizungen nur bei sehr gutem Wärmeschutz (neu: § 10 Abs. 4 und § 46 GModG)

Stromdirektheizungen bleiben im Entwurf möglich, aber nur unter engen Voraussetzungen. Im Neubau mit Wohnungen dürfen sie nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn der bauliche Wärmeschutz die Neubauanforderungen um mindestens 45 % unterschreitet. Das Gebäude muss also deutlich besser gedämmt sein als der gesetzliche Mindeststandard.

Im Bestand ist der Einbau in einem bestehenden Gebäude mit Wohnungen nur zulässig, wenn der bauliche Wärmeschutz die Anforderungen um mindestens 30 % unterschreitet. Der Entwurf begründet diese Grenze auch mit dem Schutz von Mieterinnen und Mietern vor überhöhten Nebenkosten durch unwirtschaftliche Stromdirektheizungen.

Ausnahmen gibt es unter anderem für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Bei Nichtwohngebäuden bleiben Sonderfälle relevant, etwa Gebäudezonen mit mehr als 4 m Raumhöhe, die durch dezentrale Gebläse- oder Strahlungsheizungen beheizt werden.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

06Gebäudeautomation wird für mehr Nichtwohngebäude Pflicht (neu: § 56 GModG; bisher § 71a GEG)

Die bisherige Regelung der Gebäudeautomation des § 71a GEG wird in die neue Systematik überführt und soll künftig in § 56 GModG stehen. Für bestehende Nichtwohngebäude soll die Pflicht zur Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung bereits ab einer Nennleistung von mehr als 70 kW greifen, sofern dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Für betroffene Bestands-Nichtwohngebäude ist im Entwurf eine Nachrüstfrist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 vorgesehen.

Zum Vergleich: Die bisher bekannte Schwelle lag bei mehr als 290 kW. Die Absenkung auf 70 kW führt dazu, dass künftig deutlich mehr Bürogebäude, Verwaltungsgebäude, Schulen, Gewerbeimmobilien und andere Nichtwohngebäude betroffen sind.

Die bisherige ausdrückliche Pflicht, eine für das Gebäude-Energiemanagement zuständige Person oder ein Unternehmen zu benennen oder zu beauftragen, wird im Entwurf nicht fortgeführt. Die technischen Monitoring- und Optimierungsfunktionen bleiben aber Teil der Gebäudeautomation.

Das System muss unter anderem Energieverbräuche kontinuierlich überwachen, protokollieren, analysieren und deren Anpassung ermöglichen. Außerdem muss es Benchmarks zur Energieeffizienz aufstellen, Effizienzverluste erkennen, Betreiber über Verbesserungsmöglichkeiten informieren, die Kommunikation zwischen verbundenen gebäudetechnischen Systemen ermöglichen und auch die Raumklimaqualität überwachen.

Für neue Nichtwohngebäude bleibt die Systematik differenziert: Anlagen über 290 kW müssen weiterhin einen höheren Automationsgrad erreichen; für Anlagen über 70 kW bleibt eine abgestufte Anforderung vorgesehen.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

07Neue Berechnungsgrundlagen und Primärenergiefaktoren (neu: §§ 20–22 GModG und Anlage 4)

Mit dem GModG sollen auch technische Grundlagen angepasst werden. Die Berechnung des Energiebedarfs wird auf die DIN/TS 18599:2025-10 umgestellt. Für den sommerlichen Wärmeschutz ist die DIN 4108-2:2026-05 vorgesehen. Auch die Ermittlung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen wird über die neue DIN SPEC 91606 in das Gesetz eingebunden.

Beim Referenzgebäude wird ein (leichter) baubares, technologieneutraleres Referenzgebäude eingeführt. Der Referenzwärmeerzeuger soll mit einem Gesamt-Primärenergiefaktor von fₚ,tot = 0,75 bis Ende 2029 und fₚ,tot = 0,70 ab dem 1. Januar 2030 bewertet werden. Nach der Begründung soll damit das Anforderungsniveau rechnerisch erhalten bleiben, obwohl die Systematik der Primärenergiebetrachtung geändert wird.

Künftig wird stärker auf die Gesamt-Primärenergie abgestellt, also inklusive erneuerbarer Anteile. 

• Fossile Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas und Flüssiggas bleiben im Entwurf bei 1,1. 
• Netzbezogener Strom wird von 1,8 auf 1,5 abgesenkt (CO₂-Emissionsfaktor für netzbezogenen Strom sinkt von 560 auf 100 g CO₂-Äquivalent/kWh). 
• Biogene Brennstoffe, darunter Biogas, Biomethan, biogenes Flüssiggas, Bioöl und Holz (bisher 0,2) beziehungsweise feste Biomasse, werden einheitlich mit 0,7 bewertet. 
• Fernwärme erhält einen Standardwert von 0,7; veröffentlichte Versorgerwerte bleiben möglich, müssen aber nach der neuen Systematik ermittelt werden.

Für gemischt genutzte Gebäude ist zusätzlich wichtig: Der Entwurf verlagert die bisherige Sonderlogik aus § 106 GEG in die Berechnung. Wohngebäude mit nicht unerheblichen, wesentlich anders genutzten Flächen sollen nach DIN/TS 18599 in Zonen unterteilt werden. Auch bei Nichtwohngebäuden wird über Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung einschließlich der Anordnung der Nutzungseinheiten bilanziert.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

08Neue Sanierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (neu: § 40 und § 41 GModG)

Ein weiterer großer Themenblock betrifft die Zwangssanierung für bestehende Nichtwohngebäude. Der neue § 40 GModG soll die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie zu den energetisch schlechtesten Nichtwohngebäuden umsetzen. Ab 2030 und 2033 sollen bestimmte Nichtwohngebäude energetische Schwellenwerte einhalten müssen.

Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung darf ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,50-Fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudewerts betragen. Für die Referenzberechnung soll abweichend von Anlage 2 immer der Primärenergiefaktor 0,7 verwendet werden.

Die Anforderungen gelten als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde, mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 gebracht wurde, überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe beheizt wird oder mit Fernwärme versorgt wird. Dadurch sollen offensichtlich viele bereits energetisch bessere oder systemisch klimafreundlich versorgte Gebäude ohne zusätzlichen Einzelnachweis ausgenommen werden.

Ausnahmen sind unter anderem vorgesehen, wenn die Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Außerdem gibt es Ausnahmen etwa für Gebäude, die abgerissen werden sollen, für aufgegebene Betriebsgelände, Nutzungsänderungen, umfassende Sanierungen, Baudenkmäler, bestimmte Industrie-, Werkstatt- und landwirtschaftliche Gebäude, kleine freistehende Gebäude sowie sicherheitsrelevante Gebäude des Bundes und verbündeter Streitkräfte.

§ 41 GModG regelt den Nachweis. Dieser kann anhand eines Energieausweises oder in anderer geeigneter Weise erfolgen. Ein alter Energiebedarfsausweis kann unter bestimmten Voraussetzungen weiter als Nachweis dienen, wenn der dort ausgewiesene Primärenergiebedarfswert ausreichend niedrig im Verhältnis zum Skalenendwert liegt.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

09Energieausweise werden digitaler, detaillierter und methodisch enger gefasst (neu: §§ 79–88 GModG; EPBD-Umsetzung)

Neue Systematik nach dem GModG-Entwurf:

• Die alte Unterscheidung nach Bauantrag vor oder nach dem 01.11.1977 soll für die Zulässigkeit des Verbrauchsausweises entfallen.
• Ein Verbrauchsausweis soll künftig nur noch für Gebäude zulässig sein, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
• Bei reinen Wohngebäuden hat man dadurch immer ein Wahlrecht zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.
• Bei Nichtwohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden ist künftig ein Bedarfsausweis erforderlich.

Zusätzlich wird der Energieausweis moderner und umfangreicher:

• Ausstellung künftig grundsätzlich digital und maschinenlesbar.
• Papierfassung nur noch auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers.
• Mehr Angaben im Ausweis, unter anderem zu Primärenergie, Endenergie, Nutzenergie, Treibhausgasemissionen, erneuerbarer Energie am Standort, Smart-Readiness, Niedertemperaturfähigkeit und Modernisierungsempfehlungen.
• Bei Neubauten kommen Angaben zu Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen hinzu.
• Bei Nichtwohngebäuden wird der Vergleich zum Referenzgebäude wichtiger.

Neu bei Wohngebäuden: Nach den neuen EU-Vorgaben sollen Energieausweise ab Mai 2026 EU-weit vereinheitlicht werden und künftig eine Skala von A bis G verwenden. Die bisher bekannte Skala von A+ bis H wird damit für neue Energieausweise abgelöst. Bereits ausgestellte und weiterhin gültige Energieausweise mit der alten Skala können aber noch einige Jahre im Umlauf bleiben.
Zusätzlich sollen Energieausweise in mehr Fällen erforderlich werden, etwa bei der Verlängerung von Mietverträgen, nach größeren Renovierungen und für viele öffentliche Gebäude.
Weiterführende Informationen zur neuen Energieausweis-Systematik finden sich in der Meldung der Energie-Effizienz-Expertenliste und bei Zukunft Altbau.

Neu bei Nichtwohngebäuden: Nichtwohngebäude erhalten eigene Energieeffizienzklassen nach Anlage 10a. Diese Klassen werden aus dem Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes abgeleitet.

Außerdem entfällt die bisherige Sonderausnahme für Baudenkmäler im Energieausweisrecht. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing benötigen damit auch Denkmäler grundsätzlich einen Energieausweis, soweit kein anderer Ausnahmetatbestand greift. Das kann für Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude zusätzlichen Beratungs- und Dokumentationsbedarf auslösen.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

10Gemischt genutzte Gebäude: bisheriger § 106 GEG entfällt (alt: § 106 GEG; neu: Zonierung, § 20/§ 21 und Energieausweis-Systematik)

Für gemischt genutzte Gebäude ist der Entwurf besonders wichtig, weil sich die gesetzliche Systematik verschiebt. Der bisherige § 106 GEG regelte, wann Teile eines Wohngebäudes getrennt als Nichtwohngebäude und Teile eines Nichtwohngebäudes getrennt als Wohngebäude zu behandeln waren. Dadurch konnten in bestimmten Fällen getrennte Gebäudeteile und damit auch getrennte Nachweise beziehungsweise Energieausweise relevant werden.

Im Kabinettsentwurf soll dieser bisherige § 106 gestrichen werden. Der neue § 106 GModG hat einen völlig anderen Inhalt: Er regelt künftig die Solarenergie in Gebäuden. Die Behandlung gemischt genutzter Gebäude wandert nicht einfach in gleicher Form an eine andere Stelle, sondern wird vereinfacht und stärker in die Berechnungssystematik integriert.

Nach der Begründung werden Energieausweise weiterhin für ein Gebäude ausgestellt. Handelt es sich um ein gemischt genutztes Gebäude, sollen die Begriffsbestimmungen entscheidend sein: Wird das Gebäude überwiegend zum Wohnen genutzt, gilt es als Wohngebäude; ansonsten liegt ein Nichtwohngebäude vor. Abweichende Nutzungsanteile werden rechnerisch über die DIN/TS 18599:2025-10 und die dort vorgesehenen Nutzungszonen abgebildet.

Für Wohngebäude mit nicht unerheblichen, wesentlich anders genutzten Flächen sieht § 20 Abs. 2 GModG vor, dass das Gebäude nach Maßgabe der DIN/TS 18599:2025-10 in Zonen zu unterteilen ist. Für Nichtwohngebäude werden Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung einschließlich der Anordnung der Nutzungseinheiten berücksichtigt. Damit bleibt die Mischnutzung fachlich relevant, aber nicht mehr über den bisherigen §-106-Splittingmechanismus.

Praktisch besonders bedeutsam ist die Verbindung zum Energieausweis: Da der Verbrauchsausweis nach § 82 künftig nur noch für ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude zulässig sein soll, sind klassische Mischgebäude, etwa Erdgeschoss-Gewerbe mit Wohnungen darüber, künftig nur noch mit einem bilanzierten Energieausweis (Bedarfsausweis) nach § 81 angewiesen.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

11Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen (LCA) bei Neubauten (neu: § 85, § 88b, § 88c GModG und DIN SPEC 91606)

Neu ist die stärkere Berücksichtigung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen. Ab dem 1. Januar 2028 sollen sie für neu zu errichtende Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche ermittelt werden. Ab dem 1. Januar 2030 soll dies für alle neu zu errichtenden Gebäude gelten.

Die Ermittlung erfolgt nach den Regeln der Technik nach § 7 Abs. 5 GModG. Der Entwurf verweist dafür auf die DIN SPEC 91606:2026-07 und die dort vorgesehenen Bilanzierungsregeln. Als Datengrundlage können unter anderem vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen bekannt gemachte Datengrundlagen und Arbeitshilfen sowie eine nationale Referenzdatenbank (ÖKOBAUDAT) genutzt werden.

Die Ergebnisse werden in einem Bericht zur Treibhausgas-Bilanz im Lebenszyklus ausgewiesen. Dieser Bericht ist ein unselbständiger Teil, der der Angabe der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen im Energieausweis dient. Berücksichtigt werden nach § 85 die Lebenszyklusphasen von der Herstellung bis zum Rückbau des Gebäudes, also die Phasen A bis C.

Auch die Ausstellungsberechtigung wird geregelt. Zur Ausstellung eines solchen Berichts ist eine entsprechende Fortbildung im Bereich der angewandten Ökobilanz für Gebäude erforderlich. Damit wird die Bilanzierung nicht nur ein planerischer Zusatz, sondern ein formaler Bestandteil der Nachweisführung.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

12Neue bundesweite Solarpflichten (neu: § 106 GModG)

Der neue § 106 GModG führt bundesweite Solarpflichten ein. Dabei geht es nicht nur um Photovoltaik, sondern allgemein um Solarenergieanlagen; der Begriff umfasst nach der Begründung sowohl Photovoltaik als auch Solarthermie. Bereits bei der Konzeption eines Neubaus soll das Potenzial zur Erzeugung von Solarenergie am Standort optimiert werden.

Die Pflicht gilt nicht, wenn die Errichtung einer Solarenergieanlage technisch unmöglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Außerdem bleiben weitergehende landesrechtliche Anforderungen möglich.

Wichtig ist die begriffliche Verschiebung: Der neue § 106 ist nicht mehr die Vorschrift für gemischt genutzte Gebäude. Er wird zur zentralen Vorschrift für Solarenergie in Gebäuden. Das sollte in Beratung, Mustervorlagen und internen Checklisten ausdrücklich angepasst werden.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

13Nullemissionsgebäude ab 2028 und 2030 (neu: § 10a ab 2028 und § 10 ab 2030; Artikel 3 und 4)

Mit dem GModG wird außerdem das Nullemissionsgebäude eingeführt. Ab dem 1. Januar 2028 sollen neue Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen und von einer Behörde genutzt werden, als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab dem 1. Januar 2030 soll diese Anforderung für alle neu zu errichtenden Gebäude gelten.

Ein Nullemissionsgebäude ist nach der neuen Begriffsbestimmung ein Gebäude mit sehr hoher Gesamtenergieeffizienz, das keine oder eine sehr geringe Energiemenge benötigt, am Standort keine Kohlendioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht und keine oder sehr geringe betriebsbedingte Treibhausgasemissionen verursacht.

In der gesetzlichen Anforderung bedeutet das: Das Gebäude muss den Gesamtenergiebedarf nach den Neubauvorgaben einhalten, Energieverluste durch baulichen Wärmeschutz vermeiden und am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen. „Am Standort“ meint das Gebäude selbst oder das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet.

Für den Neubau ab 2030 bedeutet das: Fossile Einzelheizungen am Gebäude selbst werden mit dem neuen Standard grundsätzlich nicht mehr vereinbar sein. Für Neubauten bis Ende 2029 bleiben Sonderfragen bei § 43 und der Bio-Treppe relevant; ab 2030 verschiebt sich der Fokus dagegen deutlich auf emissionsfreie Wärmeversorgung am Standort.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

14Mieterschutz und Kostenverteilung (Änderung CO₂KostAufG und BGB)

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Mieterschutz. Die Bundesregierung will vermeiden, dass Mieterinnen und Mieter allein die Mehrkosten tragen, wenn Vermieter sich für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheiden. Dazu soll das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz erweitert und inhaltlich um Betriebskostenregelungen für solche Heizungen ergänzt werden.

Bei neu eingebauten Heizungen nach § 43 Abs. 1 GModG sollen Vermieter für Wohnraummietverhältnisse in Bestandsgebäuden künftig in der jährlichen Heizkostenabrechnung bestimmte Kostenbestandteile ausweisen. Dazu zählen ab dem 1. Januar 2028 bei Gas die Netzentgelte und ab dem 1. Januar 2029 die Kosten des verpflichtend anteilig zu nutzenden biogenen Brennstoffanteils.

Vermieter und Mieter sollen die durch den Einbau und Betrieb einer solchen Anlage verursachten Gasnetzentgelte ab 2028 jeweils hälftig tragen. Gleiches gilt ab 2028 für die Kohlendioxidkosten und ab 2029 für die Kosten des verpflichtend zu nutzenden biogenen Brennstoffanteils. Die hälftige Teilung der biogenen Brennstoffkosten ist allerdings auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 % begrenzt. Damit wird sie bis einschließlich der dritten Stufe der Bio-Treppe abgebildet; bei der vierten Stufe ab 2040 bleibt die Vermieterbeteiligung nach Entwurfsbegründung vorbehaltlich der Evaluierung bei diesem Umfang.

Für Neubauten sollen diese Regeln über § 5b entsprechend gelten, soweit Gebäude bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden. Neubauten ab 2030 müssen dagegen den Nullemissionsstandard einhalten; für diese Gebäude bleibt es nach der Begründung grundsätzlich bei der normalen Betriebskostenverteilung.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

15Was bedeutet das für Eigentümer in der Praxis?

Das geplante Gebäude­modernisierungs­gesetz bringt mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik, aber nicht automatisch weniger Beratungsbedarf. Im Gegenteil: Die Entscheidung wird individueller. Statt einer pauschalen 65-%-Vorgabe müssen künftig mehrere Faktoren zusammen betrachtet werden.

Für viele Bestandsgebäude kann eine Wärmepumpe weiterhin eine sehr gute Lösung sein, insbesondere wenn niedrige Vorlauftemperaturen möglich sind oder durch Heizkörpertausch und Dämmmaßnahmen erreicht werden können. In anderen Fällen kann eine Hybridheizung als Zwischenschritt sinnvoll sein, sollte aber so geplant werden, dass der erneuerbare Anteil tatsächlich hoch ist.

Solarthermie gewinnt durch den Entwurf an Bedeutung, weil sie die ersten Stufen der Bio-Treppe ersetzen kann. Neue Gas- und Ölheizungen bleiben möglich, sollten aber wegen der zukünftigen Brennstoffanforderungen, der Mieterschutzregelungen und der unsicheren Preisentwicklung sehr sorgfältig kalkuliert werden.

Für Nichtwohngebäude kommen zusätzliche Prüfaufgaben hinzu: Gebäudeautomation ab 70 kW, Sanierungsschwellen ab 2030/2033, neue Energieeffizienzklassen, Solarpflichten und digitale Energieausweise. Für gemischt genutzte Gebäude wird die saubere Einordnung und Zonierung künftig besonders wichtig.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung

16Fazit

Das geplante Gebäude­modernisierungs­gesetz verändert die Systematik des bisherigen GEG deutlich. Die 65-%-EE-Pflicht soll entfallen, dafür kommt eine stufenweise Bio-Treppe für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Solarthermie, Wärmepumpen-Hybridheizungen und Biomasse-Hybridheizungen werden als Erfüllungsoptionen beziehungsweise Übergangspfade aufgewertet.

Gleichzeitig entstehen neue Anforderungen bei Gebäudeautomation, Energieausweisen, Solarenergie, Nichtwohngebäuden, gemischt genutzten Gebäuden, Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen und Neubauten. Besonders wichtig ist der Systemwechsel bei Energieausweisen: Verbrauchsausweise sollen nur noch für reine Wohngebäude zulässig sein, während Nichtwohngebäude und Mischgebäude regelmäßig bilanziert werden müssen.

Wer jetzt eine Heizung modernisieren möchte, sollte nicht nur auf die Anschaffungskosten schauen, sondern auch auf langfristige Betriebskosten, Brennstoffverfügbarkeit, CO₂-Preise, Netzentgelte, Fördermöglichkeiten, Nachweispflichten und die künftigen Anforderungen des GModG. Für Nichtwohngebäude sollten zusätzlich Sanierungsschwellen, Gebäudeautomation und Solarpflichten in die Strategie aufgenommen werden.

↑ Wieder nach oben zur Kurzzusammenfassung